Suomessa kiinteistöjen, huoneistojen ja loma-asuntojen vuokraus on arvonlisäverolain mukaan lähtökohtaisesti ALV-vapaata toimintaa. Vuokrasta ei lisätä arvonlisäveroa, eikä vuokraustoiminnan kuluista voi vähentää ALV:tä. Tilanteesta on kuitenkin tärkeitä poikkeuksia: B2B-vuokrauksessa yritys voi hakeutua vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi, ja lyhytkestoinen majoitustoiminta (Airbnb, mökkivuokraus) on aivan oma kategoriansa.
Tämä opas käy läpi vuokrauksen ALV-säännöt 2026 yrittäjän näkökulmasta: milloin ALV pitää laskuttaa, milloin se kannattaa, ja miten hakeudut ALV-velvolliseksi.
Tärpit
- Kiinteistön ja huoneiston vuokraus on Suomessa lähtökohtaisesti ALV-vapaata.
- Yritys voi hakeutua vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta, edellytyksenä, että vuokralainen käyttää tilaa ALV-vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa.
- Asunnon vuokraus yksityishenkilölle pysyy aina ALV-vapaana, koska vuokralainen ei käytä asuntoa ALV-velvolliseen liiketoimintaan.
- Lyhytkestoinen majoitustoiminta (Airbnb, mökkivuokraus) on ALV-velvollista, kun se on liiketoimintamuotoista. Alennettu ALV-kanta on 13,5 % 1.1.2026 alkaen (aiemmin 14 %).
- ALV-velvolliseksi hakeutuminen kannattaa yleensä silloin, kun vuokraustoiminnassa on isoja kuluja tai investointeja, joiden ALV:n voi vähentää.
Mikä on vuokrauksen ALV-velvollisuus?
Vuokratulot on Suomessa rajattu pääosin arvonlisäverotuksen ulkopuolelle: kiinteistön tai huoneiston vuokraus on arvonlisäverolain mukaan ALV-vapaata. Tämä koskee niin liiketilojen kuin asuntojenkin vuokrausta. Käytännössä se tarkoittaa, että vuokraan ei lisätä ALV:tä, ja vuokraustoimintaan liittyvien kulujen (kuten kiinteistöhuolto, korjaukset, isännöinti) ALV:tä ei voi vähentää.
Tähän pääsääntöön on kaksi merkittävää poikkeusta:
- Vapaaehtoinen hakeutuminen ALV-velvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta, yleensä B2B-vuokrauksessa.
- Majoitustoiminta (hotellit, B&B, ammattimainen lyhytkestoinen vuokraus kuten Airbnb), aina ALV-velvollista.
Asunnon vuokraus yksityishenkilölle
Jos vuokraat asuntoa yksityishenkilölle tämän vakituiseksi tai tilapäiseksi kodiksi, vuokraus on aina ALV-vapaata. Tämä koskee kaikkia tilanteita: omistaja vuokraa asuntoaan suoraan, sijoitusasunnon vuokraaja tai isompi vuokranantaja, jolla on useita kohteita.
Vuokralaisena oleva yksityishenkilö ei harjoita asunnossa ALV-velvollista liiketoimintaa, eikä vuokranantaja siis voi hakeutua vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi tästä toiminnasta. Tämä on tiukka sääntö ilman poikkeuksia tavallisessa asuntovuokrauksessa.
Kiinteistön tai toimitilan vuokraus yritykselle
B2B-vuokraus on tilanne, jossa yritys vuokraa kiinteistöä, liiketilaa, toimistoa tai vastaavaa toiselle yritykselle. Pääsääntö on edelleen ALV-vapaus, mutta tässä kohtaa vuokranantaja voi hakeutua vapaaehtoisesti ALV-velvolliseksi.
Vapaaehtoinen hakeutuminen ALV-velvolliseksi
Verohallinto kutsuu tätä ”kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta arvonlisäverovelvolliseksi hakeutumiseksi”. Tarkemmat ohjeet löytyvät Verohallinnon vapaaehtoista hakeutumista koskevasta ohjeesta.
Hakeutuessasi:
- Laskutat vuokralaista verollisilla hinnoilla (yleensä 25,5 %:n yleinen ALV-kanta).
- Saat vähentää vuokraustoimintaan liittyvien kulujen ja investointien ALV:n.
- Hakeutuminen tehdään perustamis- tai muutosilmoituslomakkeella (Y1–Y6) ja se astuu voimaan aikaisintaan ilmoituksen saapumispäivänä.
Millä ehdoilla voit hakeutua?
Verohallinnon edellytys on, että vuokralainen käyttää tilaa ALV-vähennykseen oikeuttavassa toiminnassa jatkuvasti tai säännöllisesti. Käytännössä tämä tarkoittaa, että vuokralaisena oleva yritys on itse ALV-velvollinen ja harjoittaa tilassa liiketoimintaa.
Jos yrityksellä on useita kiinteistöjä tai osakaupasta vuokrataan vain osa, ALV-velvollisuus koskee vain niitä osia, joissa vuokralainen harjoittaa ALV-velvollista toimintaa. Muille vuokralaisille (esim. yksityishenkilöille) sama tila vuokrataan edelleen ALV-vapaasti.
Lyhytkestoinen majoitustoiminta: Airbnb, mökkivuokraus, hotellitoiminta
Tämä on kategoria, jossa moni yrittäjä tekee kalliin oletuksen. Lyhytkestoinen majoitusvuokraus ei ole tavallista vuokraustoimintaa, se on Verohallinnon näkökulmasta majoitustoimintaa, joka on aina ALV-velvollista, jos sitä harjoitetaan liiketoimintamuotoisesti. Tästä on Verohallinnolla oma yksityiskohtainen majoitustoiminnan ALV-ohje.
Milloin se on majoitustoimintaa?
Verohallinto katsoo Airbnb- tai mökkivuokrauksen majoitustoiminnaksi, kun se täyttää useita seuraavista:
- Useita kohteita tai säännöllistä toimintaa läpi vuoden.
- Ammattimainen markkinointi (verkkoalustalla, sosiaalisessa mediassa, oma sivusto).
- Varausten hallinta, asiakaspalvelu ja siivouspalvelut järjestettynä.
- Lyhyet vuokrausjaksot (päivä tai viikko) kuten hotellitoiminnassa.
Jos vuokraat omaa vapaa-ajan asuntoasi muutamana viikonloppuna vuodessa ilman ammattimaista panostusta, kyseessä on yleensä satunnaista vuokratuloa, ei majoitustoimintaa. Rajatapauksessa kannattaa hakea Verohallinnolta ennakkoratkaisu.
Majoituksen ALV-prosentti 2026: 13,5 %
Majoitustoimintaan sovelletaan alennettua ALV-kantaa 13,5 % vuonna 2026. Tämä on muutos aikaisempaan 14 %:n kantaan, joka oli voimassa vuoteen 2025 asti. Alennettu kanta koskee hotelli- ja vastaavaa majoitustoimintaa, mukaan lukien ammattimainen mökkivuokraus ja Airbnb-toiminta, kun se täyttää majoitustoiminnan kriteerit.
Vuokratuloihin liittyvistä siivous-, aamiais- ja vastaavista palveluista veloitetaan oma ALV-kantansa (palvelusta riippuen yleensä 25,5 % tai 13,5 %).
Milloin kannattaa hakeutua ALV-velvolliseksi?
Vapaaehtoinen ALV-velvolliseksi hakeutuminen tuo etua erityisesti silloin, kun vuokraustoimintaan liittyy suuria kuluja tai investointeja. Hyödyt:
- Vähennysoikeus kuluista: kiinteistöhuolto, isännöinti, korjaukset, sähkö, vesi, vakuutukset.
- Vähennysoikeus investoinneista: perusparannukset, remontit, laajat korjaukset. Tämä on usein suurin yksittäinen hyöty, esimerkiksi 100 000 €:n remontti, jonka ALV (25,5 %) on 25 500 €, saadaan vähentää täysimääräisesti.
- Yhtenäisempi laskutus: kaikki vuokrat samalla logiikalla, vältät jakamasta kuluja ALV-vähennyskelpoisiin ja ei-vähennyskelpoisiin.
- Uudisrakentamisen ALV-vähennys: jos hankit uuden kiinteistön, jonka rakennuskustannuksiin sisältyy ALV, vähennysoikeus syntyy ainoastaan ALV-velvolliselle hakeutuneelle.
Esimerkki: milloin investointi ratkaisee päätöksen
Pienyhtiö vuokraa 200 m²:n toimitilaa toiselle yritykselle 24 000 €/vuosi (2 000 €/kk). Vuokranantaja suunnittelee 80 000 €:n peruskorjausta, jonka ALV-osuus on 20 400 €.
- ALV-vapaa malli: Korjausten 20 400 € ALV jää vuokranantajan kuluksi. Vuokratulot 24 000 € (verollinen 0 €).
- ALV-velvollinen malli: Vuokranantaja laskuttaa 24 000 € + 25,5 % ALV = 6 120 €/vuosi vuokralaiselta (joka vähentää sen omassa kirjanpidossaan, ei oikeasti kalliimpaa). Vähennysoikeus 20 400 € korjausten ALV:stä = säästö heti.
Tässä esimerkissä ALV-velvolliseksi hakeutuminen säästää 20 400 € jo ensimmäisenä vuonna. Mitä suuremmat investoinnit, sitä selvempi hyöty.
Miten hakeudut ALV-velvolliseksi?
Hakeutuminen tehdään Verohallinnolle perustamisilmoituslomakkeella (Y1–Y3) uudelle yritykselle tai muutosilmoituslomakkeella (Y4–Y6) jo toimivalle yritykselle. Ilmoitukset löytyvät Verohallinnon sivuilta ja niiden voi tehdä myös sähköisesti OmaVerossa.
Käytännössä prosessi etenee näin:
- Varmistat, että vuokralainen täyttää ehdot (ALV-velvollinen liiketoiminta tilassa).
- Täytät hakeutumisilmoituksen Verohallinnon lomakkeella.
- Hakeutuminen astuu voimaan aikaisintaan ilmoituksen saapumispäivänä, taannehtivasti ei pääsääntöisesti voi hakeutua.
- Siitä alkaen laskutat vuokraa verollisilla hinnoilla ja annat vuokralaiselle ALV-erittelyn.
- Pidät kirjaa kuluista ja teet ALV-vähennykset normaalisti kuukausi- tai kvartaali-ilmoituksissa.
Hakeutumisesta voi myös luopua myöhemmin, mutta kiinteistöinvestointien osalta ALV-vähennykset voivat tulla tarkistettavaksi 10 vuoden ajalta, joten päätös ei ole täysin kevyt.
Mandaatti auttaa vuokraustoiminnan ALV-päätöksissä
Vuokrauksen ALV-päätös on tyypillinen kohta, jossa pieni virhe maksaa odottamattoman suuren laskun, ja oikea päätös voi säästää kymmeniä tuhansia. Käymme kanssasi läpi vuokraustoimintasi rakenteen, lasketaan ALV-velvolliseksi hakeutumisen hyödyt ja haitat sinun tilanteessasi, ja teemme tarvittaessa hakeutumisen puolestasi. Erityisesti matkailualan ja majoitustoiminnan ALV-kysymyksissä on usein kiusallisia tulkintatilanteita, jotka kannattaa selvittää ennen kuin Verohallinto kysyy.
Varaa maksuton tapaaminen Mandaatin verotusasiantuntijan kanssa →
